房貸計算

一張圖看懂二手房交易營改增

時間:2017-05-31 來源:融360 作者:阿琪

3月24日,財政部公布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》,終于明確了二手房交易將全面營業稅改增值稅,融360帶您看看,究竟會有哪些變化?

二手房交易營改增

財政部與國家稅務總局今日下發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》,通知明確,經國務院批準,自2016年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。

營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定第五條:

個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

 但第六條規定,試點期間此政策不執行,目前政策并未明確注明試點期間范圍。融360從業內人士處獲悉,試點期間應是指2016年5月1日以后至增值稅改革立法前的這段時間。據此推斷,目前此政策不會實行,但具體執行時間尚不明確。

總結一下,營改增之后的征稅稅率,跟之前并沒有任何變化!但是,銷售額的計算方法有變化了!試點過渡政策規定:

銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)

應納稅額=銷售額×增值稅稅率

所以,營改增一旦落實后,關鍵的是看合同里怎么寫。比如,一套房子,甲方賣給乙方,售價為100萬元,那么在合同里就要寫明是“含稅100萬元”還是“不含稅100萬元”。如果是“不含稅100萬元”,則納稅額=100×5%=5萬元,跟過去營業稅納稅額一樣。

但如果是“含稅100萬元”,則納稅額=100÷(1+5%)×5%=4.76萬元。交易節省了2400元的稅費。

需要注意,如果合同里沒有寫明由賣方還是買方繳稅,那這個增值稅是該由賣方繳納的。而如果合同里并未寫明售價是否含稅,則一般認為,售價是含稅的。則賣方應按照4.76萬元納稅。

所以,營改增對買方是有好處的。因為如果合同里未寫明增值稅由誰繳納,那么買方就不必擔心增值稅的問題了。如果你要賣房,那就一定要在與買方談價格的時候留出增值稅的空間。比如,你想賣100萬的房子,那么直接就要價105萬。

此外,試點實施辦法明確了個人出租房屋需繳稅的稅率?!稜I業稅改征增值稅試點實施辦法》規定:個人出租住房,應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。也就是說,房東出租房屋要繳納租金的1.5%的增值稅。此前,個人出租房屋的營業稅稅率是按3%征收減半計算。也就是說,租房稅率沒有任何變化!

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